マンション管理の見える化を進めるマンション管理士

マンション管理を取り巻く状況とマンション管理士の役割

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1. マンションをめぐる歴史とマンション管理関連法の制定等

(1) マンション関連法の歴史は浅く、昭和37年に区分所有法が制定され、区分所有権の対象が明確化、共用部分の範囲及び所有関係、管理者、集会等について規定されました。昭和40年代に入ると団地ブームが到来、後半には大衆型マンションの供給が急激に拡大され、この時期に分譲会社系列の管理会社が出現したほか、管理組合設立や管理組合と管理会社との委託契約に基づく現在のマンション管理の原型が作られました。

(2) 大衆化マンションの急増に伴い、居住者間の管理や使用をめぐるトラブルが生じてきたため、管理組合による管理の明確化、多数権原理による組合運営の円滑化等を目的として、昭和58年に区分所有法が改正された。又、昭和57年に、マンションの管理組合の標準管理規約及び標準管理委託契約書が当時の建設省から答申された。

(3) 平成7年に発生した阪神・淡路大震災は、マンションの建物に多大の損傷を与え、被災したマンションの復旧か建替えかをめぐって区分所有者間で大きく意見が分かれたところもあった。法整備が充分でなかったこと等により、被災マンションの建替えには多大な困難を伴った。このため、阪神・淡路大震災を契機として、大規模な震災によって滅失した区分所有建物の再建を容易にするための被災区分所有建物等に関する特別措置法が制定された。

(4) マンションストックの数量的増加により、マンションの管理をめぐる諸問題が顕在化してきたことを踏まえ、マンション管理士制度及びマンション管理会社登録制度の創設等を内容とするマンション管理の適正化の推進に関する法律が平成12年に成立、同13年8月に施行された。又、建築年数を経たマンションが急速に増加していくことが見込まれることから平成14年6月にマンション建替え円滑化法を制定。

(5) マンション建替え円滑化法の制定に伴い、区分所有法そのものの改正が必要となり、情報化社会に対応したIT化への対応等が盛り込まれた改正法が平成15年6月に施行、又、区分所有法改正に伴い、マンション建替え円滑化法の一部改正も行われ、建替え決議の要件の緩和と団地の建替えに関する規定整備がされた。

(6) これらの法制度の整備やマンションを取り巻く情勢の変化を受けて、
① 平成16年1月、マンション標準管理規約改正
② 平成17年12月、マンションの適正な維持管理のための標準的な対応、望ましい対応を具体的にまとめたマンション管理標準指針策定
③ 平成18年7月、マンション管理組合の管理状況の蓄積・情報共有化を通じた維持管理水準の向上及び管理状況の公開による流通市場の円滑化を目的としたマンションみらいネットの運用開始。
④ 平成17年11月、構造計算書偽装問題が発覚し、マンションをはじめとする建築物の安全に関する信頼が大きく揺らいだことを受け、法改正等諸般の措置が講じられた。
⑤ 平成20年7月マンションの計画修繕工事の適時適切且つ円滑な実施を図ることを目的に長期修繕計画標準様式及び長期修繕計画作成ガイドライン等を公表
⑥ 平成21年5月、管理組合の財産の分別管理徹底を図るためマンション管理適正化法施行規則改正
⑦ 平成22年10月、マンション標準管理委託契約・同コメント改正

(7) RC造共同住宅が出現して一世紀近く、又、マンションが本格的に普及し始めて半世紀近くを経て、マンションを取り巻く状況は大きく変化し、マンションの大規模修繕や建替えの問題が重要度を増すと共に居住者の高齢化、賃貸化及び空き住戸の増加等の問題が顕在化している。こうした課題に対応するため、役員資格要件を緩和する等平成23年7月マンション標準管理規約を改訂すると共にマンションの修繕積立金に関するガイドラインを公表。

(8) 平成23年3月に発生した東日本大震災を踏まえて、今後想定される大規模な地震や災害に備える等のため、平成25年には、
① 被災区分建物の再建等に関する特別措置法改正、法令で定める大規模災害における被災マンションの取壊しや建物敷地売却等にかかる決議要件の緩和等を行うとともに
② 建築物の耐震改修の促進に関する法律が改正され、耐震改修の必要性の認定を受
けたマンションの大規模な耐震改修工事にかかる決議要件の緩和が行われた。

(9) 南海トラフ巨大地震や首都直下地震等の巨大地震発生のおそれがある中、生命・身体の保護の観点から、耐震不足の老朽化マンションの建替え・改修等が喫緊の課題として改修に対して決議要件緩和や容積率等の緩和、建替え等の円滑化を図るため、マンション及びその敷地の売却を多数決により行うことが可能な制度創設により平成26年6月マンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部改正が行われた。

2. マンション管理の運営等の現状(平成25年度マンション総合調査結果等を踏まえて)

(1) 全国のマンションストック(別紙マンションの推移 資料1ご参照)

全国のマンションストック戸数は平成26年末で613万戸で、約1,510万人が暮らしている。613万戸のマンションストック戸数の中で、築30年を越えてるものは150万戸に上る。昭和56年に耐震基準が抜本的に見直されたが、それ以前の旧耐震基準で建設されたマンションが106万戸も存在する。しかし、建替えをしたケースは196件、15,500戸にとどまる。加えて、5年後築30年以上となるマンションは216万戸、10年後築30年以上となるマンションは296万戸と一層の老朽化対策が急がれる。

(2) 世帯主の年齢

世帯主の年齢が60歳以上の割合が50.1%、平成11年度から平成25年度の変化を見ると、60歳代、70歳代以上の割合が増加、50歳代以下の割合が減少しており、居住者の高齢化の進展がうかがえる。

(3)永住意識

永住意識は「永住するつもり」が52.4%、「いずれは住み替えるつもり」が17.6%であり、永住意識が高まっているといえる。居住形態として定着したマンションに対する居住意識も、これまでの仮住まい的な意識から永住型意識が強まっているといえ、こうした居住者の意識を認識した上でマンション管理の課題やあり方及び新たな管理業務の手法などを築いていくことが求められているといえる。

(4)住宅戸数のうちの賃貸比率

マンションの住宅戸数のうち、現に賃貸住宅としている賃貸比率は、「0%」が10.5%であり、ほとんどのマンションに賃貸住宅が入っており、賃貸比率「0%超~20%」が59.6%と最も多く、平均値も13.7%と、賃貸化が進んでいる。このことは、完成年次が古いほど賃貸率が高くなる傾向があることから、これからも賃貸化が進むと思われる。

(5)マンションの利用状況

マンションの空き室(3ヶ月以上)がないものが45.7%、空室戸数割合が20%を超えるものが0.8%である。空室戸数割合状況では、完成年次が古くなるほど空室率が高くなる傾向にあり、空室率の平均は2.4%で、45.7%のマンションが空室なしとなっている。

(6)戸当り管理費

駐車場使用料等からの充当額を含む月/戸当りの管理費の総額の平均は15,257円(駐車場使用料等からの充当額を除く場合10,661円)で、総戸数が大きくなるほど低くなる傾向にある。形態別では、平均は、単棟型が15,970円(駐車場使用料等からの充当額を除く場合11,147円)団地型が13,134円(駐車場使用料等からの充当額を除く場合9,075円)となっている。

(7)戸当り修繕積立金

駐車場使用料等からの充当額を含む月/戸当りの修繕積立金の総額の平均は11,800円(駐車場使用料等からの充当額を除く場合10,783円)で、形態別では平均は、単棟型が11,463円(駐車場使用料等からの充当額を除く場合10,684円)団地型が12,992円(駐車場使用料等からの充当額を除く場合11,167円)となっている。(近年販売されているマンションとの比較検討は重要)

(8)管理費等の延納

管理費・修繕積立金を3ヶ月以上延納している住戸がある管理組合は37.0%である。完成年次が古くなるほど延納住戸がある管理組合の割合が高くなる傾向にある。又、6ヶ月以上延納している住戸がある管理組合は22.7%であり、1年以上延納している住戸がある管理組合は15.9%である。

(9)長期修繕計画の作成割合

長期修繕計画を作成している管理組合の割合は89%である。

(10)計画期間25年以上の長期修繕計画に基づいて修繕積立金の額を設定している割合

「長期修繕計画で算出された必要額に基づき決めた」が75.9%と最も多くなっている。計画期間25年以上の長期修繕計画に基づいて修繕積立金の額を設定している割合については、完成年次が新しいほど高くなる傾向画にある。新築で計画期間30年以上の長期修繕計画に基づいて修繕積立金の額を設定している割合については、平成21年~平成25年の5年間の平均で64.5%となっている。

(11)トラブル発生状況

管理組合が抱えるトラブルの第1位は、①「居住者間の行為・マナーをめぐるもの」が55.9%と最も多く、次いで②「建物の不具合に係るもの」が31.0%、③「費用負担に係るものが28.0%」となっている。一方、「特にトラブルは発生しないが26.9%である。単棟型と団地型を比較すると、団地型は、単棟型に比べ各トラブルの発生が高くなっている。①「居住者間の行為、マナーをめぐるもの」の具体的内容については、「生活音」が34.3%と最も多く、次いで「違法駐車」が24.7%となっている。②「建築の不具合に係るもの」のトラブルの具体的内容については、「水漏れ」が18.8%と最も多く、次いで「雨漏れ」が12.2%となっている。③「費用負担に係るもの」のトラブルの具体的内容は、「管理費等の滞納」が27.2%となっている。なお、トラブルの処理方法としては、「管理組合内で話しあった」が69.2%と最も多く、次いで「マンション管理業者に相談した」が48.0%、「当事者で話し合った」が25.4%となった。

3. マンションの管理業務委託の現状

(1) 管理業務の実施形態

① 自主管理(全て管理組合で行うもの)
② 一部委託(一部を管理業者に委託し、残りは管理組合で行うもの)
③ 全部委託(管理・保守に必要な業務を一括して管理業者に委託するもの)

(2) 管理事務の実施状況

「基幹事務を含め管理事務の全てをマンション管理業者に委託」が72.9%、「管理組合が全ての管理事務を行っている」が6.3%である。単棟型と団地型を比較すると、全てをマンション管理業者に委託している割合は、単棟型が78.5%、団地型が56.3%で単棟型が高い、「管理組合が全ての管理事務を行っている」の割合は、単棟型5.2%、団地型が9.6%で団地型が高くなっている。マンション管理業者の決定方法については、「分譲時に分譲業者が提示したマンション管理業者である」が75.8である。

(3) 管理事務を管理業者に委託することへの意向

「マンション管理業者に任せても良いが、その方針は出来る限り管理組合で決めるべきである」が78.8%、「マンション管理業者に全て任せた方が良い」が13.8%となっている。

(4)マンション標準管理委託契約書への準拠状況及び管理委託契約内容の認知状況

マンション標準管理委託契約書への準拠状況については、「概ね準拠している」が88.8%となっており、管理委託契約内容の認知状況については、「大体知っている」が55.5%、「よく知っている」が19.9%で、合計75.4%の区分所有者が知っている。

(5)管理状況全般の満足度

「非常に満足している」が24.2%、「やや満足している」が36.9%で、合計61.1%の区分所有者が現状の管理に満足しており、その理由は、「マンション管理業者が良いので」が55.7%と最も多く、次いで「管理員が良いので」が39.8%、「管理組合役員が熱心なので」が39.3%となっている。不満であると回答した理由は、「一部居住者の協力が得られにくいので」が50.7%と最も多く、次いで「管理組合役員が不慣れなので」が28.3%、「マンション管理業者が良くな
いので」が21.0%となっている。

(6)管理業者選定の状況

マンションは新規分譲時に、あらかじめ分譲会社が管理会社を指定しているのが一般的である。これは、管理組合の活動は、購入者が入居して管理組合が設立されて始めてスタートするのに対して、設備の管理・保守は、マンションの完成から必要となることに対応するためであり、購入者はマンションの新規分譲時に、分譲会社が選定した管理業者に管理委託することについて承諾する書面を提出するように求められている。特に大手分譲会社の場合、ほとんどが自社の子会社である管理業者に指定されることになっており、分譲時の管理会社がそのまま業務を継続することが多いため、それらの管理会社は有利な受注状況となっているのが現実である。
公正取引委員会が行った管理組合に対するアンケート調査によれば、分譲時にほぼすべてのマンションで管理業者への管理委託が行われており、比較的大手の分譲会社が販売したマンションでは、自社系列の管理会社が指定される割合が68.5%に上っている。
又、その調査によると、管理業者を「変更したことがある」とするものは26.9%となっており、マンション購入時契約した管理業者と契約が継続される割合が7割を超えている。
しかし、「変更したことがある」と「変更を検討中である」、「変更を過去に検討したことがある」と回答したものを合計すると49.2%と、約半分の管理組合が管理業者の変更を検討していることが報告されている。

(7)マンション管理会社業界の寡占化の流れ

マンション管理会社は、全国に2000以上の会社がひしめき、その大半が中小業者で大手と呼べるのはごく一部に過ぎない。しかし市場占有率で見ると、管理戸数10万戸以上を管理している管理業者上位13社で45.9%、同3万戸以上の37社だと65.7%となる。近年は新規分譲戸数の伸び悩み等により大手による合従連衡が進んでいる。

4. マンションの維持管理の現状

(1) 設備保守の委託状況

マンションに設置される各種設備の保守・点検に係る業務は、管理業者に全般の委託を行っていない管理組合でも、各設備ごとに専門の設備保守業者に委託することが行われており、その業務を行うにも専門知識が必要なものが多く、国家資格の取得が必要となっているものもある。
マンションに設置される設備としては、エレベーター、自動ドア、機械式駐車場装置、宅配ボックス、給水ポンプ、洗浄槽、配電盤、自動火災報知器などがある。
その中で、エレベーター、自動ドア、機械式駐車場装置、宅配ボックス、給水ポンプの5設備について、主要メーター系保守業者の競争状況を調査したところ、その特徴として、①設備保守に占めるシェアが概して高い②自社系列以外の設備の設備保守は、ほとんど行っていない③設備保守料金は独立系保守業者より概して高いという特徴がみられている。特に、昇降機(エレベーター)などの保守に関しては、製作メーカーによって部品が異なることなどから、一般にメーカーや系列のサービス会社が点検を行っているのが現状である。

(2) 設備保守業者変更に伴う障害

公正取引委員会のアンケート調査は、管理業者と同じように設備保守業者についても、変更に関する調査を行っており、「変更したことがある」が3割となっており、それに「変更を検討中である」及び「変更を過去に検討したことがある」を加えると、半数以上の管理組合が設備保守業者の変更を検討している。しかし、同調査によると、設備保守業者の変更を検討した管理組合の3割が、設備保守業者を変更する際に障害があったとしており、中でもエレベーターと機械式駐車場装置については、既存の設備保守業者の行為が障害となったとする報告がなされている。

(3)長期修繕計画

マンションの計画修繕工事の実施には多額の費用を要するが、その実施時に必要な費用を一度に徴収すると、区分所有者の負担能力を超えて必要な費用が徴収できず、計画修繕工事が実施できなくなることが想定される。このような事態を避けるためには、長期修繕計画を作成し、これに基づいて必要な費用を修繕積立金としてあらかじめ積立ておくことが必要である。しかし、現状は、計画期間の不足、推定修繕工事項目の漏れなど不充分な内容の長期修繕計画が見受けられ、そのために積立てる修繕積立金の額が充分でなく、計画修繕工事の実施時に、その費用に充当する修繕積立金が不足する原因となっている。
又、長期修繕計画は、次に掲げる不確定な事項を含んでいるので、5年程度ごとに(大規模修繕工事と大規模修繕工事の中間の時期に調査・診断を行い、その結果に基づいて、又は大規模修繕工事の直前に基本計画の検討に併せて、若しくは、大規模工事の直後にその結果を踏まえて)見直すことが必要である。当然ながら併せて修繕積立金の額も見直す必要がある。
① 建物及び設備の劣化の状況
② 社会的環境及び生活様式の変化
③ 新たな材料、工法等の開発及びそれによる修繕周期、単価等変動
④ 修繕積立金の運用益、借入金の金利、物価、消費税率等の変動
長期修繕計画の見直しは、理事会、専門委員会等で検討を行ったのち、専門家に依頼して調査・診断を行い、その結果に基づいて検討を重ね、長期修繕計画と修繕積立金の額の見直し案を作成し、総会に諮ることとなる。(標準管理規約条項)

(4)大規模修繕工事

分譲マンションの経年化に伴う劣化、老朽化対策として一定周期ごとに計画的な大規模修繕を行うことは、マンションを経済的に長持ちさせる為にも必要不可欠とされている。この実施については、管理業者の企画能力が必然的に求められることになる。大規模修繕工事の実施割合は次のとおりである。
① 外壁塗装90.3%
② 鉄部塗装82.9%
③ 廊下・バルコニー防水81.7%
④ 屋上防水78.9%
⑤ タイル補修63.7%
大規模修繕工事を実施するにあたって組織体制については、通常理事会の諮問機関として専門委員会の設置等により検討を進めることが多い、実施時期については、建物関係では、概ね10~15年で実施している。大規模修繕工事実施における工事費用と調達方法では、規模別にみると、全般的に修繕積立金の占める割合が多いが、戸数が少なくなるにつれて一時金徴収や借入金の占める割合が増える傾向にある。

(5)耐震診断・耐震改修の実施状況

旧耐震基準に基づき建設されたマンション(旧耐震基準で建設されたマンションが106万戸)のうち耐震診断を行った管理組合が33.2%、行っていない管理組合58.0%である。耐震診断を実施したもののうち「耐震性がないと判断された」割合は32.6%であり、このうち耐震改修工事を「実施した」が33.3%、「まだ実施していないが今後実施する予定」が47.6%、「実施する予定はない」が19.0%となっている。耐震診断が進まない要因の一つに、マンション管理組合内での合意形成の難しさがあり、耐震診断で万一悪い結果が出たら、改修の費用をどうするか、あるいは資産価値が下がって売れにくくなるといった声も多く、耐震診断の合意形成までに1年くらいかかるケースもあると言う。

(6)建替えの検討状態及び建替えの必要性等

建築後30年以上の老朽化マンションは約130万戸で建替えの方向での具体的な議論の状況は、建替えに向けて「一定の方向性は決定したが、建替えは決定していない(検討継続中)」が36.4%、「建替えを目指して検討しているが、管理組合の方向性を決定するには至っていない(検討継続中)」が13.6%と、半数が検討中となっている。
建替えを円滑に実施して行く上での問題としては、「建替え資金の調達が困難な区分所有者がいる」が40.9%と最も多く、次いで「現在のマンションに愛着があり建替えに反対する区分所有者がいる」が36.4%、「仮居住の確保が困難な区分所有者がいる」が31.8%となっている。
区分所有者の建替えの必要性に対する考えについては、「建物が相当老朽化又は陳腐化しているので立替えが必要である」が4.9%となっている。一方、「建物が相当老朽化又は陳腐化しているが、修繕工事又は改修工事さえしっかり実施すれば建替えは必要ない」が30.0%、「建物は老朽化も陳腐化もしていないため、今のところ建替えは必要ない」が64.0%となっている。
平成26年4月現在、過去に建替えが行われたマンションは実施中を含め全国で149件しかなく、うち、阪神・淡路大震災での倒壊マンション(109件)や平成17年11月の構造計算書偽装問題の発覚による建替えを除けば、「一部の条件の良いマンション」の建替えにほぼ限定される。(マンション建替え法による建替えは77件)このような条件の良いマンションの条件の事例は次のとおりです。
① 都心近郊の交通の便が良い
② 建替え前より総専有面積が増える
③ 建替え反対者が少ない
④ 旧区分所有者の金銭負担がない

5. マンション管理組合が抱えている諸問題と政策課題

(1) 諸問題の背景

マンション管理をめぐる問題は、建物の構造・規模等に関する特性に起因するものに加え、区分所有という所有形態と共同住宅という居住方式とによる権利・利用関係の複雑さがその原因となるケースが多い。

① 居住方式の特性

1棟の建物に多数の区分所有者等が集合して居住する方式であり、共用部分のみならず専有部分に関してもその使用に関して規約に従う必要があるなど、戸建住宅とは異なった住まい方が要求される、しかし、わが国においては、現在のところ共同住宅での生活慣行が必ずしも充分確立され、成熟しているとはいえない。マンション管理規約等の居住レールその他のものが整備されないケースも存在する。

② 利用形態の特性

ア、 居住用マンションの賃貸化・空室化
マンションは、分譲当初は、もっぱら区分所有者自らの居住の用に供するためのものであっても年月の経過に伴い、専用部分の賃貸、事務所等への転用等利用形態の混在が進むことがある。マンション管理規約において、専有部分の用途を居住用に限っていても、賃貸化や空室化の進展は避けることはできず、管理組合活動の低下に繋がる場合が多い。
イ、 複合用途型マンション
又、その専有部分が住宅と店舗等から構成される複合型マンションでは、住宅所有者と店舗等所有者との間において、その利用形態の違いに基づく利害の対立が生じるケースもある。
ウ、 投資型(ワンルームマンション)及びリゾートマンション
賃貸を目的としたワンルームマンションの投資型マンションの場合は、法律上は区分所有建物であっても、実際の居住者のほとんど又はその全部が賃借人である場合が多く、多数の区分所有者が出席する集会の開催が事実上不可能であることから、管理組合の適切な運営が困難であり、その管理は、マンション管理業者任せであることが多い。リゾート型マンションについても、大半の区分所有者が平素は不在であることから、管理組合の適切な運営が困難であることが多い。

(2) マンションの生活管理に関する課題や管理組合運営に関する課題

① マンションは共同住宅であるため、戸建て住宅と比較して区分所有者や居住者内の集団生活に伴う生活管理上の問題、すなわち住民の日常生活におけるマナーやマンション管理規約等(規約及び使用細則等)を定め、その遵守を見守って快適な暮らしを追求することが必要である。具体的な問題として駐車場使用やペット飼育に関するトラブル等があげられる。マンションの管理が難しいのは、区分所有法上管理者を選び、その者の責任と権限で管理業務が執行することになっているものの、実際は各住戸の区分所有権を持つ区分所有者の合議と多数決によつて、そのマンションの管理方針が定められることである。その結果、それぞれ意見が
異なる区分所有者がいても、管理組合は、それらの者と調整しながら執行していかなければならないわけである。又、区分所有建物の所有権が及ぶ専有部分とそれ以外の共用部分とに区別され、区分所有者は原則として区分所有者の全員又は一部の区分所有者で共有する共用部分をそれぞれの専有部分の面積に応じて管理費用を負担している。

② 管理組合の運営は、理事長、理事で構成する理事会が中心となって運営されるが、理事も1~2年交代制が多く、且つ順番制が多い、しかも近年賃貸化が進んでいることや区分所有者の高齢化のため理事のなり手がいないことで組合活動が停滞している小規模マンションも発生している。ともすれば、生活管理上のトラブルは、居住者個人のマナーだけにかかっているわけではなく、管理組合の居住者に対する粘り強い啓蒙活動によって未然に防ぐことができる。又、生活管理に関する問題として、近隣や地域社会との連携も必要不可欠である。マンションの安全で快適な住環境を維持するには、マンションだけでは限界があり、その近隣や周辺地域全体の課題とされている防犯防災対策の立案等に積極的に参加したりすることで、町内会や自治会と情報交換をし、マンションが防災や情報の拠点として、周辺地域に貢献していくことが求められている。

(3) マンション管理の政策課題

① マンションの増加に伴い、マンションに関する法制度が整備されてきたことは前述のとおりですが、平成25年度マンション総合調査の示す個々のマンションの賃貸化や空室化などを踏まえたマンションの適正な管理、老朽化への対応など、マンション市場固有の課題に住宅政策が充分に応えていくことが必要である。

② 今後は、居住者間のコミュニティー意識の希薄化が見られる中で、マンションのスラム化問題等が生じないよう、ストックの資産価値の維持等を図ることが重要であり、管理組合の円滑な運営の確保、管理組合による適切な修繕等の推進、維持修繕に係る履歴情報等の活用による適正な市場評価の確立が求められる。

③ このため、マンション管理士制度の定着、管理組合による建物の維持修繕に係る履歴情報の適切な管理及び市場評価に資する客観的な情報開示の推進、管理組合、建替組合等の支援体制の整備、建替え支援制度の充実等に取り組むことが重要であると共に、マンションの賃貸化に伴い生じる恐れのある持家居住者と借家居住者のトラブル等も踏まえながら、賃貸化に対応することが重要である。

6. 中古住宅(既存住宅)流通の活性化に向けた取組

(1) わが国の既存住宅の流通シェアは14.7%(平成25年度)、住宅取引の7割~9割(別紙資料2.ご参照)を既存住宅が占める欧米諸国に比べると住宅市場が異様なまでに新築住宅に依存していると言える。これは、わが国の住宅政策が終戦直後の深刻な住宅難の解消を起因とし、その後は住宅政策が景気対策の意味合いも強く帯び、常に新築住宅の供給・取得が推進されてきたという経緯がある。しかし、少子高齢化の人口構造や財政問題、環境問題、社会的価値観など、いわゆる社会の変化の前に、これまでのフロー重視の市場がもはや続けられないことが明らかになり、市場重視、ストック重視への政策転換がはかられた。

(2) マンションの管理の重要性や良質な住宅ストックの整備の意義については、「マンションの管理の適正化に関する指針」において、次のように示されている。すなわち、私有財産であるマンションも、地域のコミュニティー活動や市街地景観等の都市計画においても重要な意味を持つ。又、その耐用年数の長さから、長期に亙って適切な維持管理が行われれば、数世代に亙って居住できる資産でもあり、中古住宅流通市場が適正に機能することにより、多くの世代が安心して選択できる良質な住宅ストックとして活用することができる。

(3) 平成17年12月に国交省が策定した「マンション管理標準指針」は、マンションの適正な維持管理全般に亙って基本的な知識、対応方針等が平易にまとめられており、まさに管理のためのバイブルである。又、「マンションみらいネット(マンション履歴システム)」は、管理組合の活動状況、修繕積立金等の会計情報、長期修繕計画や修繕履歴に関する情報等、個別のマンションの管理に関する情報の登録・閲覧により、管理水準の向上に加え、管理状況の公開による流通市場の円滑化にも寄与することが期待される。

(4) 平成18年6月、人口減少や住宅ストックの量的充足といった環境変化を踏まえた住生活基本法が制定され、これまでの「造っては壊す」社会から「いいものを造ってきちんと手入れして長く大切に使う」いわゆるストック重視社会へと目指す方向の大きな転換が図られた。同計画においては、適正な管理等を通じ良質なストックを将来世代へ承継すること、そのために「マンションみらいネット」の普及を図ると共に、改修や建替え等により老朽化したマンションの再生を促進することが定められた。同計画は概ね5年ごとに見直することとされ、平成23年3月の閣議決定により、計画期間を新たに平成32年までの10年間とし、計画目標に係る指標の数値等を改めると共に、老朽マンション対策など、住宅ストックの管理・再生対策の推進に係る改訂等が行われた。

(5) 改訂後の計画では、既存マンションについて「25年以上の長期修繕計画に基づく修繕積立金を設定している分譲マンション管理組合の割合」を平成20年度の36.6%から平成32年度には70%(平成25年度は46.0%)とする指標が設定され、新規に分譲されるマンションについて「新築で30年以上の長期修繕計画に基づく修繕積立金額を設定している分譲マンション管理組合の割合」を平成20年度の51%から平成32年度にはおおむね100%とする新たな指標が示されている。

7. 今後のマンション管理のあり方とマンション管理士の活用方策

(1) マンション管理士

平成13年8月に施行されたマンション管理適正化法によりマンション管理士資格が創設され、マンション管理士はマンション管理に関する相談に応じる者として求められた者です。
マンション管理士(マンション管理士適正化法第2条第5号)抜粋
第30条第1項の登録を受け、マンション管理士の名称を用いて、専門的知識をもって、
管理組合の運営その他マンションの管理に関し、管理組合の管理者等又はマンションの
区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務(他の法律にお
いてその業務を行うことが制限されているものを除く。)とする者をいう。

① マンション管理士の義務事項
ア、 秘密保持(第18条)
イ、 信用失墜行為の禁止(40条)
ウ、 5年ごとの講習の受講(41条)

② マンション管理士は名称独占資格といわれ、その名称を使用しない限り、誰でもマンション管理士と同じ業務(管理組合等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うこと)を行うことができる仕組みになっており、これゆえマンション管理適正化指針においては「マンション管理士等」と表現されてることになるが、マンション管理士等の中で法律上の義務を負っているのは、あくまでマンション管理士だけである。

③ 法律は、マンション管理士に対して「第三者=他人であること」を求めていませんが、当のマンション管理士として、その名称を用いた助言指導を行うに際しては、常に「第三者性」が求められていると心得るのが望ましいと考えています。
〔参考〕第三者性を有しないマンション管理士の例
ア、 そのマンションの区分所有者であるマンション管理士
(区分所有関係に拘束される限り第三者になり得ない)
イ、 そのマンションの管理委託先の社員等の地位のあるマンション管理士
(管理委託契約に拘束される限り第三者になり得ない)
ウ、 ②以外の者でそのマンションと利益が相反する立場で(業者として)関与中の状態にあるマンション管理士
(業務委託や請負等の契約に拘束される限り第三者になり得ない)
但し、第三者管理者になっているマンション管理士(対外的には当事者(管理組合関係者)とならざるを得ないもの、)は、内部的には第三者性の発揮が求められていると考えられる。

④ マンション管理士の名称を用いて助言指導を行うに際しては、原則、マンション管理士賠償責任保険に加入している。

⑤ マンション管理士が対応し得る業務(法定化・定型化されているわけではありませんが、次のような業務が一般的に行われています)
ア、 相談業務
イ、 マンション管理組合の顧問業務(日常の業務運営のコンサル)
附帯業務(特定の事業運営コンサル)
ウ、 マンション管理規約等の見直しのコンサルタント業務
エ、 管理委託契約の見直しのコンサルタント業務
オ、 大規模修繕工事のコンサルタント業務
カ、 長期修繕計画の見直しのコンサルタント業務
キ、 第三者管理者又は、監査人の業務
ク、 公演・講義・執筆等の業務
ケ、 その他マンション管理士として行う事業活動等

(2) マンション管理士活用方策

マンション管理士の資格取得自体が管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等に対する支援業務により報酬を得ることに直ちに可能ならしめるものではなく、個々のマンション管理士が自らの能力を高め、管理組合の抱える諸問題を的確に解決するなど、さまざまな実績を積み上げ、相談者側の信頼を獲得していくことにより、初めて、マンション管理士としての業務は成り立つものであるとして、国交省住宅局が「マンション管理士活用方策検討委員会」は平成14年6月に報告書を発表したが、マンション管理士制度の定着は、今後のマンション管理の適正な推進に関する重要な課題として掲げられている。同報告書は、「将来的なマンション管理士のあり方について」次のように提言している。

マンション管理をめぐる最大の問題は、マンションの管理に係る問題が極めて複雑かつ多様であり、これらに適切に対応するためにはさまざまな専門化が必要となるのに対し、その主体である管理組合の構成員である区分所有者が、これら専門的知識を必ずしも充分に有していない場合が多いことにある。このため、マンション管理士制度の社会評価が確立し、広くその活用が進んだ今日においては、マンション管理士を管理組合の管理者又は管理組合の役員として活用する等マンション管理士が管理組合の運営により深く関与した形で、その運営を支援していくことが求められる。

当然のことながら、これらのニーズに応えることとなるマンション管理士についても、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等からの相談に的確に対応することができるよう、自ら能力を一層高めていくことが求められる。このため、国・地方公共団体等においては、時代と共に変化する管理組合のニーズを的確に把握することにより、マンション管理士の一層の資質向上のため必要となる情報の提供等の措置を講じていくことが今後とも重要である。

他方、マンションの分譲後、区分所有者の多数が入居し初回の管理組合の総会が開催され管理組合の管理者等が選任されるまでの間のマンション、又、いわゆるリゾートマンションや賃貸型マンションについては、多くの区分所有者が不在であることから、マンション管理業者が管理組合の管理者等とならざるを得ないケースが多い。本来、管理事務の受託者であるマンション管理業者がその委託者である管理組合の管理者等ともなることは必ずしも適切な姿とはいえないことから、これらの場合における管理事務受託のあり方の透明性を一層向上させていくためにも、当面は、これらの場合において、マンション管理士を管理組合の管理者として活用することも検討にあたいするものと思われる。

(3) 管理組合へのコンサルティング

分譲当初にデペロッパーの関連会社がマンション管理の受託を遂行し、契約更新時においても従前の契約がそのまま更新されるのが主流であった。こうした中、マンションにおける定住志向の高まりやマンション管理適正化法の施行等を背景に、管理意識が高まりつつある区分所有者、管理組合等において、管理の内容やコストに対する関心や、当該マンションの今後の管理のあり方に従前以上の関心の高まりがみられる。しかしながら、管理組合等は、管理に関する専門的知識等に欠けることが多く、管理会社と対等に向かい合うことができない状態にあることから、管理委託契約の内容や費用について管理組合等コンサルティングを行うビジネスが現れている。マンションストック613万戸を超えなお増加中であり、居住者の管理に対する意識も向上していくことが期待され、今後共マンション管理士など専門家的な知見を有する管理組合サポートビジネスのニーズは高まると考えられる。このような専門家が理事会の役員等としてマンション管理に参画してゆく傾向の高まりも予想される。

(4) 課題と今後の方向性

区分所有者の管理に対する意識が、まだまだ低い現状においては、「安いことが最善」といった管理委託費削減が目的化している事例もあるとの指摘もある。本来、管理費は、行われるサービスの内容との関係で評価されるべきであり、適正な管理のため、管理会社にどのようなサービスを求めるのか、その目的に照らし、過大・過小な管理サービスになっていないかという視点を持たず、管理費の削減のみを目的化することには問題も多い。このため、管理状況を評価できる客観的な評価指針の策定や、適正な修繕積立金や修繕の実施など良好な管理が行われているマンションかどうか簡単に区分所有者や購入予定者等にわかる仕組みづくりなどの検討が必要である。又、こうした仕組み等を支える専門性、信頼性の高い技術者の養成が重要であり、マンション管理士等の専門性をさらに高めていくことが求められる。又、管理組合が管理のあり方を検討する際には、それまでの修繕工事の内容等を把握することが前提となるが、こうした履歴情報を持たないマンションも存在している状態である。マンション管理組合サポートビジネスの活性化も含め、マンション管理の一層の適正化を図るためには、各管理組合の管理情報の情報登録・閲覧の仕組みづ
くりや基盤となるシステム整備等が行政、管理組合等の関係者により制度化されることが望まれる。

8. マンション管理士会の取組みと行政の施策の協力者としての連携

(1) マンション管理士会の取組み

マンション管理士資格が創設された以降、多くの管理士会が各地に設立され、それぞれ自由度の高い活動を行ってきた。設立に関しても自由度が高く、例えば東京都内には6つの管理士会が存在し、活動している状況だった。全国のマンション管理士会を会員とする日本マンション管理士連合会は昨年の8月に、都道府県単位で1つのマンション管理士会とする組織再編を決めた。現在各都道府県の状況をとりまとめている状況。都道府県単位1マンション管理士会とする目的は、マンション管理士の知名度を高めるために行っている。管理士会は、マンション管理士制度の周知普及を図るという目的を掲げている。

しかし、周知普及できる場は極めて限られている状況。マンション管理士制度を周知普及させるためには、行政の施策の推進協力者として連携していくことが一番のポイントと考えている。具体的には行政が開催するマンション管理に関する相談会に相談員を派遣すること。多くの行政が開催する相談会において相談員は地元マンション管理士と表示されるだけでマンション管理士制度の周知普及に大きく貢献すると考えている。しかし、管理士会によっては、企業賛助会員や管理士会が団体として管理組合からコンサルティング業務を受託するなど、行政が施策推進協力者として選定しにくいケースも見受けられていた。更に東京都のように、多くのマンション管理士会が存在し、管理士会の窓口が複数あるなどの煩わしさもあった。

様々な問題を解消するため、他の国家資格と同様に、都道府県の名前をつけた管理士会を各都道府県に1つとすることに決めた。マンション管理士以外を構成員としないことや管理士会が管理組合とコンサルティング業務の契約を締結しないことなども定めた。マンションの数が少なく、管理士会がない都道府県もあるため、全都道府県のマンション管理士会があるというわけではないが、概ね賛同を得て再編が進んでいる。今回の再編でマンション管理士は、第2ステージに入ったと考えている。行政が地域のマンション管理士会を施策の推進協力者として登用しやすくなり、マンション管理士の周知普及が図られ、結果的にマンション管理士にコンサルティング業務を依頼するマンション管理組合が増加するなど、あらゆる面でよい効果が出ると考えている。

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