あすなろマンション管理士事務所の行う業務についてご案内致します。
マンション管理組合の状況確認を、より正確・的確に把握するためにも訪問による相談や打ち合わせを実施しております。又、費用を伴う業務については、あらかじめ見積書等により必要額を提示し、合意のうえで着手致します。
◎相談業務
マンション管理に関する諸々の相談
管理組合の役員、区分所有者などからのマンション管理に関する困り事等の相談に対して、回答または必要に応じた助言を行う業務です。次の①・②に分けられます。
①メール相談 （回答はメール返信とさせて頂きます）
＜相談料＞ 無料
但し、 氏名・マンション名・住所（役員である場合の役職共）の記載がないご相談は、受け付けられません
②面談
＜相談料＞ １回／２時間以内１０，０００円 （延長の場合３０分ごとに２，５００円）
・予め、必要資料のご送付をお願いする場合があります。
・出張相談は、交通費等（実費）を別途申し受けます。
・日程等はご相談の上決定させて頂きます。
◎マンション管理組合の顧問業務（日常の業務運営のコンサルタント）
管理組合の総合的なアドバイス、サポートを継続的におこないます。
顧問業務は、理事会が行うべき日常業務全般（理事会・総会運営）又は、特定の業務について総合的なアドバイス、サポートを継続的に行うものです。
分からないことがあるとき、問題が生じたとき、何らかのサポートを受けたいとき、その都度、マンション管理士に対して助言、指導その他の援助を求める場合、都度、状況の確認したうえでアドバイスしなければならないために時間を要し、管理組合側も都度の費用負担が嵩むことになります。
常に管理組合の状況を把握している専門家と顧問契約を締結することによって、マンション管理士がリアルタイムで運営状況を把握することでスピーディーな対応が可能になるとともに、管理組合の費用負担も一気にリーズナブルになります。
顧問契約を結ぶことは、４つのポイントによる安心感があります。
①自主性・主体性の確保 ②専門性の確保 ③継続性の確保 ④公平性の確保
役員のみなさまの心身負担が大きく軽減されるほか、マンションにお住まいのどなたが役員に就任しても、将来的に起こりうる問題の推測や対処、法改正等による環境の変化又、ニーズにもいち早く対応が可能となります。めまぐるしく変化するマンションに関する情報提供もお伝えすることが容易になると考えています。
【主な業務内容】
・毎月の定例理事会、通常総会、臨時総会に出席して助言・理事会、総会議事録のチェック
・理事会以外でのマンション管理に関する相談に随時、対応（メール、電話など）
・掲示物、配布文書、広報誌などのチェック
・月次報告書のチェック
・管理費等の長期滞納者への対応補助
・役員引継ぎのサポート
＜業務料は別紙報酬額表ご参照＞
◎管理費等の滞納者への対応業務
管理費や修繕積立金の滞納は、真面目に納入している人に不公平感を抱かせ、ひいては管理組合の運営に支障をきたすようになります。滞納は、実態確認等初期対応が重要で、長期化が予想される場合には、方針決定に基づく早期対応が求められます。
マンションの管理費等の滞納状況は、既存マンション購入予定者にとっても購入可否を決定付ける重要情報です。管理組合の役員にとっては、同じマンションの居住者として、滞納管理費等を督促するのは気が重いものです。当事務所では、第三者として督促などについて補助、助言し、滞納管理費等をできるだけ減らすお手伝いをします。
◎マンション管理規約等の見直しのコンサルタント業務
１． 現に存在する規約に関して、口頭で必要な具申のみを行う場合
相談業務（面談）に準じ相談料を頂きます。
２． すでに出来上がっている規約案または改定案に対するチェックを行い、報告書を作成するなどの場合
＜業務料は別紙報酬額表ご参照＞
３． 現在の規約に対する見直しを行い、改定案を作成する場合
＜業務料は別紙報酬額表ご参照＞
４． 規約を新規に設定する場合の規約案を作成する場合
＜業務料は別紙報酬額表ご参照＞
※ ３及び４の業務については、管理組合の運営状況、求められるべき業務の内容に応じ理事会への出席及び組合員への説明会又は、総会への出席等を勘案したところで最良と考えられるプランを見積もって提案致します。
◎管理委託契約の見直しのコンサルタント業務
現在の管理委託契約の内容を診断し、結果及び問題点の報告とその改善策のご提案をいたします。又、管理委託契約の見直しを行うこととなった場合に必要な各種業務、そして管理会社の変更を伴う場合にはその必要な業務をすべてサポートさせて頂きます。
【主な業務内容】
・委託業務内容を項目別に内容の適正、金額の妥当性を診断
・管理会社の業務推進状況のチェック
・問題点の指摘、改善策のご提案
・見積り会社の選定
・提案された見積書の比較選考
・新管理委託契約の締結までの援助
・新管理会社への引継ぎ業務の補助(管理会社変更の場合）
＜業務料は別紙報酬額表ご参照＞
◎大規模修繕工事のコンサルタント業務
約１２年～１５年ごとに大規模修繕工事を実施することが推奨されていますが、専門知識を必要する為に実際行うとなると時間と労力が必要で、理事会の役員さんにはかなりの心身的負担がかかります。その負担を軽減するため工事が完了するまでの業務運営全体に関し、合理性、公正性、透明性を満たしてサポートさせていただきます。
【主な業務内容】
・全体スケジュールの立案
・修繕委員会の設立までの援助
・理事会及び修繕委員会との打合せ
・修繕設計者及び施工会社の選定補助
・総会決議までの運営サポート
・管理会社、施工業者等への連絡及び調整
＜業務料は別紙報酬額表ご参照＞
◎長期修繕計画の見直しのコンサルタント業務
マンションの計画修繕工事の実施には多額の費用を要するが、その実施時に必要な費用を一度に徴収すると、区分所有者の負担能力を超えて必要な費用が徴収できず、計画修繕工事が実施できなくなることが想定される。このような事態を避けるためには、長期修繕計画を作成し、これに基づいて必要な費用を修繕積立金としてあらかじめ積立ておくことが必要である。しかし、現状は、計画期間の不足、推定修繕工事項目の漏れなど不充分な内容の長期修繕計画が見受けられ、そのために積立てる修繕積立金の額が充分でなく、計画修繕工事の実施時に、その費用に充当する修繕積立金が不足する原因となっている。
又、長期修繕計画は、次に掲げる不確定な事項を含んでいるので、５年程度ごとに（大規模修繕工事と大規模修繕工事の中間の時期に調査・診断を行い、その結果に基づいて、又は大規模修繕工事の直前に基本計画の検討に併せて、若しくは、大規模工事の直後にその結果を踏まえて）見直すことが必要である。当然ながら併せて修繕積立金の額も見直す必要がある。
① 建物及び設備の劣化の状況
② 社会的環境及び生活様式の変化
③ 新たな材料、工法等の開発及びそれによる修繕周期、単価等変動
④ 修繕積立金の運用益、借入金の金利、物価、消費税率等の変動
長期修繕計画の見直しは、理事会、専門委員会等で検討を行ったのち、専門家に依頼して調査・診断を行い、その結果に基づいて検討を重ね、長期修繕計画と修繕積立金の額の見直し案を作成し、総会に諮ることとなります。
新しいマンションでも見直しが必要です
最近のマンションでは分譲時には、長期修繕計画が定められています。 しかし、その内容は管理規約同様に、管理会社主体に考えられているため、体裁だけのものであったり、内容の具体性を欠いているものが多く見受けられます。現実に即した、長期修繕計画への修正が必要です。 同時に修繕積立金の積立額が長期修繕計画に適正に対応しているかも検証しましょう。
※ 報酬額は全て消費税別、実費別での表示です。
報酬額表 詳しくはこちら
